Et fællesskab kræver klare rammer. Uden kendskab til vedtægter, tegningsret og ansvarsregler risikerer bestyrelsen at overskride sit mandat og pådrage sig personligt ansvar – det kræver både struktur og respekt for fællesskabet at navigere rigtigt.
Af Nikolaj Karlsson, Direktør for Foreninger og Private Investorer, DEAS og Troels Bronée Tinggård, Senior Director, DEAS Jura og Kvalitet
Bestyrelsen i en ejer- eller andelsboligforening spiller en afgørende rolle i det daglige arbejde med at vedligeholde ejendommen, sikre god økonomisk drift og skabe et trygt og velfungerende boligfællesskab.
Men med ansvaret følger også tydelige juridiske rammer – og grænser. En bestyrelse har ikke ubegrænset beslutningskompetence. Den skal agere inden for både lovgivningen, vedtægter og en forretningsorden – hvis en sådan findes. Og måske vigtigst af alt: inden for det mandat, bestyrelsen har fået af generalforsamlingen.
Både ejerlejlighedsloven og andelsboligloven fastlægger, at bestyrelsen har ansvaret for den daglige ledelse af foreningen og skal varetage fællesskabets interesser forsvarligt.
Men hvad det konkret betyder, afhænger i høj grad af de vedtægter, som den enkelte forening har vedtaget.
I ejerforeninger er der siden 2021 indført en såkaldt normalvedtægt, som gælder, hvis en forening ikke selv har vedtaget egne vedtægter. Den beskriver blandt andet bestyrelsens ansvar, tegningsret, beslutningsgange og samspillet med generalforsamlingen.
I andelsboligforeninger findes tilsvarende en vejledende normalvedtægt fra Social- og Boligministeriet, som mange foreninger har taget udgangspunkt i og ofte suppleret af ABF’s modelvedtægter.
“En bestyrelse har ikke ubegrænset beslutningskompetence – den skal altid agere inden for lovgivningen, vedtægterne og generalforsamlingens mandat.”
Den smalle linje mellem drift og beslutninger
I praksis betyder det, at bestyrelsen frit kan træffe beslutninger om foreningens almindelige drift. Det gælder f.eks. aftaler om rengøring, snerydning og mindre reparationer, kontakt med administrator eller håndværkere samt opfølgning på beboeres restancer eller brud på husorden. Det er her, bestyrelsen fungerer som foreningens nødvendige arbejdsmaskine, der holder hverdagen kørende.
Men i det øjeblik beslutningerne rækker ud over det ordinære og får større økonomiske, juridiske eller principielle konsekvenser, stopper bestyrelsens mandat.
Ved beslutninger om større renoveringsprojekter, f.eks. tagudskiftning, etablering af altaner eller facaderenovering, kræver dette generalforsamlingens godkendelse. Det samme gælder optagelse af fælleslån, ændringer i boligafgift eller vedtægter, samt indgreb i fællesarealer eller ændringer i beboernes brugsrettigheder.
Det er heller ikke bestyrelsens opgave at beslutte, om foreningen skal ændre struktur, fusionere med andre eller sælge foreningens ejendom. Den slags beslutninger skal træffes demokratisk og ofte med kvalificeret flertal på generalforsamlingen.
Forretningsorden som sikkerhedsnet
For at sikre tydelige rammer for bestyrelsens arbejde vælger mange foreninger at supplere vedtægterne med en forretningsorden. Det er ikke et juridisk krav, men et stærkt organisatorisk værktøj. Forretningsordenen fungerer som en slags intern brugsanvisning, hvor man aftaler mødehyppighed, habilitetsregler, arbejdsdeling mellem bestyrelsesmedlemmerne og retningslinjer for dokumentation og underskrifter.
En god forretningsorden styrker kontinuiteten, især når der sker udskiftning i bestyrelsen, og sikrer, at alle ved, hvordan beslutninger træffes, og hvem der har ansvar for hvad.
Manglende kendskab til vedtægterne er en af de hyppigste årsager til, at bestyrelser havner i problemer.
Det ses f.eks., når en bestyrelse vedtager store projekter uden at have indkaldt generalforsamlingen, eller når den indgår økonomisk bindende aftaler, som går ud over dens tegningsret. Et andet tilbagevendende problem er manglende dokumentation: Uden referater og tydelige beslutningsprotokoller kan det være vanskeligt at genskabe, hvad der egentlig blev besluttet og på hvilket grundlag.
