Indledning
Både ejer- og andelsboligforeninger fastsætter hvert år et budget for foreningen på den årlige generalforsamling. Budgettet danner grundlag for de opkrævninger, som du modtager som ejer- eller andelshaver, og dermed din løbende økonomiske forpligtelse til foreningen.
Herudover fungerer budgettet som ramme for bestyrelsens mulige dispositioner. Med andre ord er budgettet det råderum, som bestyrelsen har, med mindre ekstraordinære forhold gør, at man bliver nødt til at handle udover de økonomiske grænser, som budgettet fastsætter.
Mange af budgetposterne går igen i begge boligformer, og denne artikel oplister nogle af de punkter, som man bør være ekstra opmærksom på – både som bestyrelse og som ejer/andelshaver.
Budgettets indhold
Budgettet skal dække alle de omkostninger, der er ved at drive foreningen. For ejerforeninger vil de typiske udgifter være drift og vedligehold af fællesarealerne, ejendomsforsikring, renovation, fælles vand/varme/el samt administrative udgifter. Herudover kan der være udgifter til en grundejerforening eller lignende.
Andelsboligforeninger har de samme udgifter, men foruden disse, betaler man også grundskylden for ejendommen igennem foreningen (ejerlejligheder afholder denne direkte), samtidig med at man er fælles om ejendommens finansiering, hvilket kan være en meget væsentlig post i budgettet.
Vedligeholdelse
Vedligeholdelsesudgifterne er af meget væsentlig betydning. Det er altid anbefalelsesværdigt, at budgetposten hertil styres ud fra en vedligeholdelsesplan, så man sikrer sig, at de årlige udgifter hertil er realistiske, og at man er bekendt med de større poster, som for alle ejendomme vil komme med årenes løb. Typiske eksempler på større udgifter sker ved udskiftning af tag, vinduer og rørføringer.
Finansiering af større vedligeholdelsesudgifter
Mange foreninger vælger at imødekomme disse større poster ved at lave en løbende opsparing i form af henlæggelser til vedligeholdelse. Sådanne henlæggelser bør igen ske med udgangspunkt i en vedligeholdelsesplan.
Andre foreninger har aktivt taget et valg om, at man ikke ønsker at akkumulere penge i foreningen, ofte med den argumentation, at pengene ligger bedst i medlemmernes lommer, indtil den dag udgifterne forfalder. I de tilfælde vil finansieringen enten skulle ske via ekstra-indbetalinger eller et fælleslån (i ejerforeningsregi) / optagelse af ny samlet finansiering (i andelsboligforeningsregi).
Der findes lige så vel mange konstellationer, hvor man kombinerer de to holdninger, og henlægger til en del af de forventede udgifter, og så finansierer den sidste del af de større udgifter med en af de nævnte metoder.
Uanset om du er ejer- eller andelshaver i en forening med henlæggelser eller ej, så er det vigtigt at være bekendt med disse forhold, så du i din private budgetlægning kan tage højde for, om du skal forvente ekstra udgifter til foreningen.
Finansielle udgifter
I ejerforeninger vil der typisk kun være finansielle udgifter i de tilfælde, hvor man har optaget et fælleslån i forbindelse med et projekt som nævnt i foregående afsnit. De finansielle udgifter påhviler imidlertid de enkelte ejere, der deltager i lånet, og ikke selve foreningen. Ofte vil det være muligt at indfri sin andel af fælleslånet, så her skal man som ejer gøre op med sig selv, hvorvidt man ønsker at betale til det løbende på de for det lån gældende rentevilkår – eller om man foretrækker, at betale hele udgiften med det samme. Man ser ofte indfrielse af en specifik ejerlejligheds fælleslån ifm. køb og salg en ejerlejlighed. Netop fordi alle ejere som oftest ikke indgår i fælleslånet, vil udgifterne forbundet hermed bogføres som en balancepost, og dermed ikke påvirke foreningens samlede budgetlægning/årsregnskab – men kun deltagerne i lånet.
I andelsboligforeninger fylder de finansielle udgifter ofte meget mere af det samlede budget. Da det er andelsboligforeningen, som er juridisk ejer af hele ejendommen, er der næsten altid forpligtelser i form af betaling til realkreditlån. Vi kan ikke berøre dette emne uddybende i denne artikel, da det er meget bredt, men det skal nævnes, at du som andelshaver skal være særligt opmærksom på om din andelsboligforening har lån med variabel rente som snart skal refinansieres, lån med afdragsfrihed med snarligt udløb, eller finansielle aftaler i form af SWAPS, renteloft mv., som ligeledes har en udløbsdato. Alle disse forhold kan have væsentlig betydning for størrelsen på den månedlige ydelse, som du skal betale, og foreningen bør derfor tage en dialog med en rådgiver, når de nævnte forhold nærmer sig.
Afslutningsvis skal det nævnes, at nogle foreninger også kan have finansielle udgifter til en eventuel kassekredit.
Grundskyld (andelsboligforeninger)
De nye offentlige grundvurderinger danner grundlag for den ejendomsskat, som man skal betale. Nogle af disse vurderinger har betydet store stigninger i grundskylden.
Det er på den baggrund vedtaget, at den årlige udgift hertil maksimalt kan stige med 4,75 % af den fuldt indfasede grundskyld hvert år. Man bør dog være særligt opmærksom på om foreningens grundvurdering står til at stige markant ved den fulde indfasning, da man i så fald kan se frem til denne faste stigning i budgettet fremadrettet.
Faste aftaler
Der vil ofte være en lang række faste aftaler i budgettet – dette særligt i form af serviceaftaler og ejendomsforsikring. Ligesom ved indhentelse af tilbud på vedligeholdelsesopgaver, kan bestyrelsen med fordel trykprøve disse med mellemrum.
Få hjælp til de forhold der er nødvendige for lige præcis jeres forening
Bestyrelserne i de forskellige foreninger har vidt forskellige kompetencer, og det er derfor meget forskelligt, hvilke behov man har for assistance til at optimere de forskellige budgetposter. Som kunde ved DEAS har man mulighed for at tilkøbe hjælp til både vedligeholdelsesplaner og løbende drift, samt rådgivning i forbindelse med omlægning af lån eller optagelse af fælleslån.
Lige såvel har alle foreninger mulighed for at få et tilbud på ejendomsforsikring gennem DEAS’s samarbejde med forsikringsmægler Lockton, hvor man kan indgå i en rammeaftale, der udbydes til forskellige forsikringsselskaber hvert år. Der kan også opnås attraktive priser på revision igennem vores samarbejde med Deloitte, og el-ladeløsninger via vores samarbejde med Clever.
Er der et behov, kan man altid række ud til sin faste administrator, som vil hjælpe med en henvisning til de relevante personer.
