Spørgsmålene om konvertering af erhverv til bolig har alle været stillet med konkrete erfaringer, hvor en erhvervsejerlejlighed i tidernes morgen har fået fastsat et fordelingstal, som er langt højere end den pågældende ejerlejligheds størrelse.
Det giver anledning til spørgsmål, når den senere omdannes til beboelse med samme høje fordelingstal. Samme spørgsmål kan være aktuelt i andelsboligforeninger.
Fastsættelse af fordelingstallet i foreningen
Fordelingstal bruges i både ejerforeninger og andelsboligforeninger. Fordelingstallet er den brøk, der afgør, hvor stor en del af de fælles udgifter og omkostninger hvert medlem skal betale, og hvilken andel medlemmet har i foreningens formue. Som hovedregel tager disse fastsatte fordelingstal udgangspunkt i den enkelte enheds areal, men vi ser også, at der opereres med en anden fordelingsnøgle.
I ejerforeninger kan der i vedtægten være fastsat et særligt administrativt fordelingstal for en eller flere ejerlejligheder. Det betyder, at visse fællesudgifter ikke fordeles efter det formelle fordelingstal, som fremgår af tingbogen, men efter en anden brøk, som foreningen har besluttet i vedtægten. Denne brøk kan være enten større eller mindre end det fordelingstal, der er baseret på ejerlejlighedernes areal.
I andelsboligforeninger kan det på samme måde være beskrevet i vedtægten, at det areal, der bruges til at beregne andelens størrelse – herunder boligafgift, andel i foreningens formue og andelsværdi – kan være fastsat administrativt. Det betyder, at arealet ikke nødvendigvis er det samme som det, der er registreret i BBR for lejligheden.
Derfor kan omdannelsen give udfordringer
Når en erhvervsejerlejlighed omdannes til en beboelsesejerlejlighed og når en erhvervsandel omdannes til beboelsesandel, kan omdannelsen give udfordringer:
I ejerforeninger gælder den tinglyste vedtægt. Hvis den beskriver en højere ”byrde” for erhvervsandelen, end hvad der ellers gælder i foreningen, med udgangspunkt i de andre lejligheders arealer, vil omdannelsen uden videre betyde, at den ny omdannede beboelseslejlighed skal bære en udgiftsbyrde, som er forholdsmæssigt højere end de andre beboelsesejerlejligheder. Ændring af de oprindeligt vedtagne fordelingstal vil som udgangspunkt kræve enstemmighed og det betyder, at ændringen skal behandles på en generalforsamling for at kunne gælde som en ny aftale om lejlighedernes brøk af de fælles udgifter.
Vores anbefaling til ejerforeninger er, at man i omdannelsessituationen gør medlemmet opmærksom på dette forhold, som bør afklares inden den faktuelle omdannelse, og som vil kræve en generalforsamlingsbeslutning
I andelsboligforeninger er princippet, at det er vedtægtens bestemmelse som gælder for de enkelte andeles brøk til beregning af boligafgift, deres andel i foreningens formue og til beregning af andelens værdi. Disse vedtægter tinglyses ikke – det er foreningen som ejer hele ejendommen, men til gengæld følger det af Lov om Andelsboliger m.v., at bestyrelsen er ansvarlig for, at man ikke, ved godkendelse af salg af andelsbolig, godkender en overpris. Ved angivelse af erhvervsandeles størrelse ser vi til tider, at disses arealer, på grund af historiske, forhold ikke altid er retvisende.
Vores anbefaling til andelsboligforeninger er, at man ved godkendelse af en omdannelse kræver, at medlemmet samtidig sørger for at den kommende beboelsesandel er dokumenteret som boligens faktiske størrelse. Ved afvigelse skal dette spørgsmål behandles på generalforsamling, hvor eventuelle ændringer skal vedtages.
Der kan opstå twister
Ved manglende stillingtagen til fordelingstallene i både andelsboliger og ejerforeninger, kan der på bagkant opstå twister, som i sidste ende kræver stillingtagen ved en domstol.
Problemstillingen kan for eksempel opstå, hvis ny ejer mener, at det fordelingstal, som følger lejligheden, nu er åbenlyst uretfærdigt, da det er langt højere end øvrige lejligheder på samme størrelse, men at lejligheden efter omdannelsen ikke bebyrder fællesskabet yderligere, hvormed de kan kræve deres fordelingstal nedsat til en rimelig grænse. Dette med den konsekvens, at øvrige ejere skal betale forholdsmæssigt mere af ejendommens samlede udgifter.
Vi kan ikke spå om udfaldet i sådan en situation, hvor der også vil være individuelle forhold, der skal medregnes, men eksemplet fremhæves for at understrege vigtigheden af, at forholde sig til fordelingstallene i forbindelse med en konvertering fra erhverv til bolig.
