Inden et større renoveringsarbejde igangsættes, er det afgørende, at bestyrelsen forholder sig til, om arbejdet har karakter af vedligeholdelse eller forbedring. Det har nemlig direkte indflydelse på ejendommens værdi og dermed foreningens andelskrone.
Når håndværkerne rykker ind, er det ofte ikke sort/hvidt, om der er tale om ren vedligeholdelse eller en forbedring af ejendommen. Ofte er byggesager en blanding.
Fordi sondringen har stor betydning for foreningens økonomi, anbefaler vi altid, at bestyrelsen forud for opstart søger byggeteknisk rådgivning eller byggesagsadministration. En fagmand kan komme med et kvalificeret skøn på, hvor stor en del af det påtænkte arbejde, der reelt er en forbedring.
Hvorfor er opdelingen vigtig?
Kort fortalt kan udgifter til forbedringer ofte lægges til ejendommens værdi, hvilket kan hæve andelskronen. Udgifter til vedligeholdelse betragtes som en driftsomkostning, der holder værdien ved lige, men ikke nødvendigvis øger den.
Hvis der ikke foretages en opdeling af udgifterne, vil administrator som udgangspunkt betragte hele projektet som ren vedligeholdelse. Det kan betyde, at foreningen går glip af en potentiel værdistigning i regnskabet.
Hvad er en forbedring?
Forbedringer er arbejder, der tilfører ejendommen nye egenskaber, øget komfort eller en højere brugsværdi. Det er tiltag, der teoretisk set ville kunne begrunde en huslejeforhøjelse i en udlejningsejendom.
Selvom en andelsboligforening ikke får en direkte indtægtsstigning, er den regnskabsmæssige behandling den samme: Forbedringsarbejder kan tillægges værdien af ejendommen.
Eksempler på arbejder med forbedringsandel:
- Energioptimering: Diverse isoleringsarbejder (etageadskillelser, hulmur, kælder) samt solceller.
- Klimaskærm: Nyt tag, etablering af kviste eller tagboliger.
- Faciliteter: Nye altaner eller etablering af køkken/bad/toilet, hvor det ikke var før.
- Installationer: Større forsyningsledninger, varige installationer (f.eks. el-ladestandere) eller udskiftning af varmeanlæg (f.eks. fra 1- til 2-strenget anlæg eller mere effektiv varmebeholder).
- Udearealer: Nye faciliteter eller etablering af omfangsdræn.
- Døre og vinduer: Udskiftning til bedre/nyere standarder.
Hvad er vedligeholdelse?
Vedligeholdelse er arbejder, der holder ejendommen i god og brugbar stand og modvirker almindeligt slid og ælde. Det dækker både indvendige og udvendige reparationer og istandsættelse af eksisterende installationer. Formålet er at bevare status quo, ikke at opgradere.
Sådan påvirkes regnskab og andelskrone
Det er vigtigt at afklare dokumentationskravene med foreningens revisor inden byggesagen godkendes. Revisor skal kunne godkende opgørelsen af forbedringsandelen i forbindelse med årsregnskabet.
Vælger foreningen ikke at bruge en byggeteknisk rådgiver, skal bestyrelsen være opmærksom på, at der stadig kræves en oversigt over forbedringsandelen – typisk udarbejdet af en person med relevant uddannelse.
Konsekvenserne afhænger af foreningens værdiansættelsesprincip:
- Kostpris (Anskaffelsessum):
Her tillægges forbedringsdelen direkte til ejendommens værdi i aktiverne. Forbedringerne “opskriver” værdien.
- Dagsværdi (Valuarvurdering):
Her vil forbedringen typisk blive indregnet i den nye vurdering fra valuaren.
Vigtigt: Husk altid at informere valuaren om udførte byggesager, så det tages med i vurderingen.
- Fastfrosset handelsværdi eller Offentlig vurdering:
Her kan forbedringsandelen tillægges som “efterfølgende tilgang”.
Vær opmærksom: Ved disse metoder må man kun tillægge den værdi, som byggesagen reelt forøger handelsværdien med. Dette beløb svarer ikke altid 1:1 til håndværkerudgiften. Derfor bør I spørge revisor, om der kræves en særskilt vurdering fra en valuar af selve værdiforøgelsen.
Har I brug for hjælp til vurderingen?
Hos administrator tager vi altid udgangspunkt i den fordeling, vi får oplyst. Hvis I er i tvivl om en konkret byggesag, anbefaler vi at kontakte jeres byggetekniske rådgiver eller administrator for sparring inden igangsættelse.
Kontakt Patrick Hemmingsen
Senior Team Manager
Telefon 27 90 18 86
DEAS Technical Building Consultancy – Client Advice
