Hvordan håndteres og afgøres afstemninger på foreningens generalforsamling?

Indledning

Generalforsamlingen er foreningens øverste myndighed, og det er altså her, at de mest afgørende beslutninger i foreningens virke træffes. Men hvordan afgøres disse beslutninger konkret, og hvad skal der tages højde for i stemmeoptællingen?

I følgende artikel, dykker vi ned i de forskellige typer af afstemninger, og redegør for de konkrete regler og hensyn i henholdsvis andelsboligforeninger og ejerforeninger.

Det overordnede lovgrundlag

Hverken ejerlejlighedsloven eller andelsboligloven indeholder bestemmelser om afstemningsteknik eller flertalskrav (på nær generalklausulen, som nævnes i denne artikels sidste afsnit). Man skal derfor ned i den enkelte forenings vedtægt for at finde reglerne. I andelsboligforeningsregi tager flertallet af vedtægter udgangspunkt i ABF’s standardvedtægter, imens man i ejerforeningsregi vil tage udgangspunkt i Boligministeriets normalvedtægt, medmindre man har tinglyst en særvedtægt i den pågældende forening.

Der er i begge ovennævnte vedtægter forskellige kategorier af afstemninger, som kræver forskelligt flertal. Det er generalforsamlingens dirigent, der med afsæt i vedtægterne, har beslutningskompetencen for, hvilket flertal et forslag kræver, afstemningsmetode mv.

Afstemningsregler i andelsboligforeninger

Stemmevægt

I en andelsboligforening gælder et ligelighedsprincip, hvilket vil sige at hver andel har én stemme. Stemmevægten er lige høj uanset størrelsen på andelen eller det oprindelige indskud.

Afstemningsregler

Som nævnt tager de fleste andelsboligforeninger udgangspunkt i ABF’s standardvedtægter, hvorfor det også er dem vi tager udgangspunkt i her. Tjek dog altid din egen forenings vedtægter forud for generalforsamlingen!

Simpelt flertal

Udgangspunktet er, at almindelige beslutninger træffes ved simpelt flertal (§ 23 stk. 1). Det vil sige, at der blot skal være én stemme mere for/imod, for at et forslag er vedtaget eller falder. Ved stemmelighed falder forslaget. Blanke stemmer tages ud af afstemningen, og tæller hverken til den ene eller anden side.
Der skal desuden mindst være fremmødt 1/5 af foreningens andelshavere, for at et forslag kan vedtages.

Eksempel: 10 ud af 12 fremmødte andelshavere stemmer om en ændring til foreningens husorden med følgende resultat:
5 stemmer for
4 stemmer imod
1 stemmer blankt
Forslaget er vedtaget.
Alternativt resultat:
5 stemmer for
5 stemmer imod
0 stemmer blankt
Forslaget falder.

Kvalificeret flertal

Beslutninger om vedtægtsændringer, nyt indskud, regulering af det indbyrdes forhold mellem boligafgiften og forbedrings-/istandsættelsesarbejde, der kræver en særlig forhøjelse af boligafgiften, samt optagelse af bestemte lån kræver kvalificeret flertal (§23 stk. 2).

Kvalificeret flertal vil sige, at mindst 2/3 af foreningens andele er repræsenteret på generalforsamlingen, og at forslaget opnår et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmer. Blanke stemmer tages ud af afstemningen, og tæller hverken til den ene eller anden side.

Eksempel: I en forening med 12 andele er 10 andelshavere fremmødt. De stemmer om en vedtægtsændring med følgende resultat:
4 stemmer for
2 stemmer imod
4 stemmer blankt
Forslaget er vedtaget.
Alternativt resultat:
5 stemmer for
3 stemmer imod
2 stemmer blankt
Forslaget falder

Er der ikke fremmødt mindst 2/3 af foreningens andele, kan man vedtage forslaget på en efterfølgende generalforsamling uanset antallet af fremmødte på denne, såfremt forslaget har opnået 2/3 flertal i blandt de fremmødte. Det kan dermed stadig give værdi at gennemføre en afstemning, selvom det nødvendige antal andele ikke er repræsenteret.

Indgribende beslutninger

Salg af fast ejendom eller beslutning om foreningens opløsning kan kun vedtages med et flertal på mindst 4/5 af samtlige andele (§ 23 stk. 3).
En blank stemme vil altså her være det samme som at stemme imod forslaget.

Eksempel: 8 ud af 10 andelshavere er mødt op til en generalforsamling, hvor man har foreslået at opløse foreningen:

8 stemmer for
0 stemmer imod
0 stemmer blankt

Forslaget er vedtaget.

Alternativt resultat:

7 stemmer for
0 stemmer imod
1 stemmer blankt

Forslaget falder.

Er der ikke repræsenteret 4/5 af foreningens andele, kan man vedtage forslaget på en efterfølgende generalforsamling uanset antallet af fremmødte på denne, såfremt forslaget har opnået 4/5 flertal i blandt de fremmødte. Det kan derfor også her give værdi at gennemføre en afstemning, selvom det nødvendige antal andele ikke er repræsenteret.

Nogle forslag vil ligefrem kræve enstemmighed iblandt samtlige stemmeberettigede som følge af almindelige foreningsretslige grundsætninger. Det kan være beslutninger, som er indgribende i det individuelle medlemsrettigheder, eller som ligger udenfor formålsparagraffen.

Afstemningsregler i ejerforeninger

Stemmevægt

I en ejerforening vægter din stemme efter din ejerlejligheds tinglyste fordelingstal. Dette følger af ejerlejlighedslovens § 3, hvoraf det fremgår, at en ejers rettigheder og forpligtelser svarer til dette. Man følger altså her et princip, hvor både dine økonomiske forpligtelser (fællesudgifter) og din stemmevægt følges ad, hvormed de største lejligheder vil have mest at skulle have sagt – men vil til gengæld tilsvarende skulle betale mest til de fælles beslutninger/projekter.

Afstemningsregler

En ejerforening følger bestemmelserne i boligministeriets normalvedtægt, medmindre man aktivt har vedtaget og tinglyst en særvedtægt, som bestemmer noget andet. Normalvedtægten har endda udfyldende karakter, hvilket vil sige, at forhold som ikke er tilstrækkelig belyst i en særvedtægt automatisk, vil blive defineret af normalvedtægtens bestemmelser. Tjek forud for generalforsamlingen altid om din forening følger normalvedtægten, eller om den har en særvedtægt!

Simpelt flertal

Udgangspunktet er, at beslutninger træffes ved simpelt flertal efter fordelingstal (§ 3). Det vil sige, at der blot skal være ét fordelingstal mere for/imod for at et forslag er vedtaget eller falder. Ved stemmelighed falder forslaget. Blanke stemmer tages ud af afstemningen og tæller hverken til den ene eller anden side.

Eksempel: En ejerforening består af 12 ejere med i alt 100 fordelingstal. 10 repræsenterede ejerlejligheder repræsenterende 75 fordelingstal (5 ejere med fordelingstal 10 og 5 ejere med fordelingstal 5) stemmer om en ændring til foreningens husorden med følgende resultat:

5 ejere repræsenterende 35 fordelingstal stemmer for
4 ejere repræsenterende 30 fordelingstal stemmer imod
1 ejer repræsenterende 10 fordelingstal stemmer blankt

Forslaget er vedtaget.

Alternativt resultat:

5 ejere repræsenterende 25 fordelingstal stemmer for
4 ejere repræsenterende 40 fordelingstal stemmer imod
1 ejer repræsenterende 10 fordelingstal stemmer blankt

Forslaget falder.

Kvalificeret flertal

Beslutninger om væsentlige forhold træffes ved kvalificeret flertal. Kvalificeret flertal vil her sige, at 2/3 af samtlige ejerlejligheder stemmer for et forslag – både efter antal og fordelingstal (§ 4). En blank stemme vil altså her være det samme som at stemme imod forslaget.

Væsentlige forhold defineres i normalvedtægten som vedtægtsændringer, begrænsning af ret til korttidsudlejning jf. § 30 stk. 2, sikkerhedsstillelse, fordeling af forbrugsudgifter efter faktisk forbrug, samt væsentlige og varige ændringer eller andre væsentlige dispositioner over fællesejendommen.

Eksempel: En ejerforening består af 12 ejere med i alt 100 fordelingstal. 10 repræsenterede ejerlejligheder repræsenterende 75 fordelingstal (5 ejere med fordelingstal 10 og 5 ejere med fordelingstal 5) er fremmødt til generalforsamling, hvor man stemmer om en vedtægtsændring:

9 ejere repræsenterende 70 fordelingstal stemmer for
1 ejer repræsenterende 5 fordelingstal stemmer imod
0 ejer repræsenterende 10 fordelingstal stemmer blankt

Forslaget er vedtaget.

Alternativt resultat:

9 ejere repræsenterende 65 fordelingstal stemmer for
1 ejer repræsenterende 10 fordelingstal stemmer imod
0 ejer repræsenterende 0 fordelingstal stemmer blankt

Forslaget falder.

Opnår forslaget ikke 2/3 flertal af samtlige stemmeberettigede, men derimod 2/3 flertal af de fremmødte, kan man vedtage det endeligt på en efterfølgende generalforsamling med 2/3 flertal iblandt de fremmødte på denne – uanset antallet af fremmødte.

Indgribende beslutninger

Beslutninger om salg af større grundarealer eller betydelige fælles bestanddele kræver 9/10 flertal af samtlige ejerlejligheder stemmer for et forslag – både efter antal og fordelingstal (§ 4). En blank stemme vil altså her være det samme som at stemme imod forslaget.

Eksempel: En ejerforening består af 12 ejere med i alt 100 fordelingstal. 10 repræsenterede ejerlejligheder repræsenterende 75 fordelingstal (5 ejere med fordelingstal 10 og 5 ejere med fordelingstal 5) er fremmødt til generalforsamling, hvor man stemmer om en salg af et større grundareal:

10 ejere repræsenterende 75 fordelingstal stemmer for
0 ejer repræsenterende 0 fordelingstal stemmer imod
0 ejer repræsenterende 0 fordelingstal stemmer blankt

Forslaget er ikke vedtaget (generalforsamlingen var ikke beslutningsdygtig på grund af for lidt fremmødte).

Ligesom det er beskrevet ved andelsboligforeninger, vil nogle forslag ligefrem kræve enstemmighed iblandt samtlige stemmeberettigede som følge af almindelige foreningsretslige grundsætninger. Det kan være beslutninger, som er indgribende i det individuelle medlems rettigheder eller som ligger udenfor formålsparagraffen.

Beslutninger som er egnet til at skaffe visse andelshavere / ejere en utilbørlig ulempe / fordel

Såvel andelsboligloven som ejerlejlighedsloven indeholder en generel klausul, der bestemmer, at generalforsamlingen ikke må træffe beslutninger, som er egnet til at skaffe visse ejere/andelshavere en utilbørlig ulempe eller fordel. I andelsboligloven fremgår det af § 7, imens det i ejerlejlighedsloven fremgår af § 4. Tillige indeholder normalvedtægtens § 7 en bestemmelse om vetoret, hvilket vil sige, at beslutninger der medfører en forringet retsstilling for specifikke ejere skal tiltrædes af disse foruden at forslaget naturligvis fortsat skal stemmes igennem med det nødvendige flertal.