Hvad er fordelingstal?
Når man køber en ejerlejlighed indgår man automatisk i den overordnede ejerforening. Din ejerlejligheds fordelingstal fastsætter, hvor stor en andel af ejerforeningen, din lejlighed udgør.
Hvordan fastsættes fordelingstallene
Når en ejendom opdeles i ejerlejligheder, tinglyses der en opdelingsdeklaration. Deklarationen udarbejdes af bygherre i samarbejde med advokat og/eller landinspektør.
På hvilken baggrund bliver tallene bestemt
Fordelingstallene skal afspejle den enkelte ejerlejligheds værdi i forhold til den samlede ejendom. Der findes ikke en fast formel herfor, men ofte vil følgende faktorer være afgørende:
- Areal
- Beliggenhed / kvalitet
- Særlige forhold om brugsret mv. (tagterrasse, parkeringsplads etc.)
- Erhverv (erhvervsejerlejligheder kan være fastsat med et højere fordelingstal, da de forholdsmæssigt kan slide mere på ejendommen)
Konkret betydning
Ejerlejlighedslovens § 3 fastsætter følgende:
§ 3. Ejeren af en ejerlejlighed har sammen med andre ejere af lejligheder ejendomsret til grunden, fælles bestanddele og tilbehør m.v. efter et fordelingstal, der fastsættes som en brøkdel. Er fordelingstallet ikke fastsat, har hver lejlighed samme fordelingstal.
Stk. 2. Til lejligheden hører i samme forhold rettigheder og forpligtelser for ejeren som medlem af ejerforeningen.
Stk. 3. De i stk. 1 og 2 omhandlede rettigheder og forpligtelser kan ikke adskilles fra ejendomsretten til lejligheden.
Det vigtigste for dig som ejer er bestemmelsen i stk. 2. Heraf fremgår det, at både rettigheder og forpligtelser følger dit fordelingstal. I praksis vil det sige, at både din andel af ejerforeningens økonomiske forpligtelser samt din stemmevægt på generalforsamlingen følger dit fordelingstal.
Eksempel: Du har en ejerlejlighed i en ejendom med 8 lejligheder, der i alt har fordelingstal 100. Dit fordelingstal er 15/100. På generalforsamlingen skal I stemme om et vedligeholdelsesprojekt til kr. 500.000, som skal finansieres via en ekstraindbetaling. Din stemmevægt vil være 15/100, og din andel af ekstraindbetalingen vil være 15/100 af kr. 500.000 = kr. 75.000.
Ændring af fordelingstal
Beslutning om ændring af fordelingstal i en ejerforening vil som udgangspunkt kun kunne træffes ved enstemmighed iblandt samtlige ejere. I praksis er det derfor stort set umuligt.
Retspraksis
Der har været afsagt flere domme som relaterer sig til emnet. Dommene understreger i mange tilfælde fordelingstallenes ukrænkelighed og princippet om, at disse kun kan ændres ved enstemmighed. Den måske mest relevante og aktuelle dom blev afsat i højesteret den 12. februar 2021. Dommen giver et godt billede af, hvordan man både kan anskue et højt fordelingstal som en fordel / ulempe (rettighed / forpligtelse).
U.2006.2655 H
En ejer ønskede at erhverve sig en del af ejerforeningens fællesareal, hvilket på en generalforsamling blev stemt igennem med kvalificeret flertal. I forslaget lå det, at pågældende lejlighed ville få et højere fordelingstal, så man bidrog forholdsmæssigt mere til fællesudgifterne grundet det udvidede areal.
Et mindretal af ejere anlagde sag imod ejerforeningen. De nedlagde påstand om, at beslutningen krævede enstemmighed, da de øvrige ejeres stemmevægt forholdsmæssigt blev mindre, grundet det øgede samlede fordelingstal for den lejlighed, som ville inddrage fællesarealet. Højesteret gav ejer medhold i, at beslutningen krævede enstemmighed.
Dommen understreger princippet om enstemmighed ved ændring af fordelingstal og samtidig, at fordelingstal både skal anskues som en forpligtelse og rettighed.
