Når en andelshaver skal sælge sin andelsbolig, kan der i mange tilfælde opstå tvister omkring, hvem der er berettiget til at overtage denne. Reglerne herfor fremgår af den enkelte forenings vedtægter, og nyere retspraksis understreger igen og med alt tydelighed, at det er vedtægternes konkrete ordlyd, der er afgørende, når der opstår uoverensstemmelser om, hvem der har ret til at overtage en andelsbolig:
Intern flytning udelukker ikke indstillingsret (GD 2025/02 Ø)
I denne sag ønskede en andelshaver at overtage en anden andelsbolig i samme forening og samtidig overdrage sin egen andelsbolig til sin søn (vedtægterne gav fortrinsret til overdragelse til bl.a. børn). Bestyrelsen afviste dette med henvisning til, at indstillingsretten kun kunne anvendes ved fraflytning af foreningen.
Østre Landsret lagde vægt på, at foreningens vedtægt alene stillede krav om, at andelshaveren skulle fraflytte sin bolig, og ikke foreningen som sådan.
Landsretten understregede desuden, at begrebet ”bolig” ikke kunne fortolkes som foreningen, men skulle forstås som den konkrete lejlighed. Samtidig lagde man vægt på, at der ikke kunne indfortolkes en praksis om fraflytning af foreningen, når dette ikke fremgik af vedtægterne.
Andelshaver fik dermed medhold i, at hun kunne sælge sin bolig til sin søn med fortrinsret, og samtidig fortsætte som andelshaver i foreningen.
Krav om frigørelse af bolig ved intern fortrinsret (GD 2026.22H)
To andelshavere ophæver deres samliv. Den ene andelshaver fraflytter, men der foretages ingen bodeling, så de fremgår fortsat begge som andelshavere. Efterfølgende bliver en anden andelsbolig ledig, hvorfor de skriver sig på foreningens interne venteliste, og bestyrelsen tildelte den fraflyttende andelshaver denne bolig, imens den anden part beholdt deres tidligere fælles andel.
En person fra den eksterne venteliste lagde sag an imod foreningen med påstand om, at der var foretaget omgåelse af foreningens vedtægter, da fortrinsretten for den interne venteliste jf. vedtægterne er betinget af, at den fortrinsberettigedes andelsbolig frigøres (den interne venteliste havde fortrinsret før den eksterne venteliste).
Ligesom i det første tilfælde lagde Højesteret her vægt på den konkrete ordlyd i vedtægterne, og fastslog at sagsøger kunne støtte ret på den konkrete ordlyd i foreningens vedtægter, også selvom han ikke var medlem af foreningen, hvortil byretten ellers tidligere var kommet med den modsatte holdning. I parentes skal det nævnes, at sagsøger trods medhold i sin påstand ikke fik tildelt andelsboligen, da han var nummer fem på den eksterne venteliste og ikke kunne bevise, at de personer, som var indtegnet før ham, ikke ville have accepteret et tilbud om køb af andelsboligen.
Fællesnævner: Ordlyden er afgørende
Begge de refererede sager understreger, at det er vedtægternes præcise formuleringer, og ikke bestyrelsens fortolkning eller praksis, der afgør, hvem der har ret til at overtage en andelsbolig.
I den første sag kunne bestyrelsen ikke begrænse indstillingsretten ud fra en fortolkning eller antaget praksis, imens bestyrelsen i den anden sag ikke fik medhold i sin ageren, da man havde tilsidesat den konkrete ordlyd i foreningens vedtægter.
Hvad bør man som forening/bestyrelse være opmærksom på?
- Gennemgå foreningens vedtægter, så de stemmer overens med den praksis, man ønsker. Der er i tilfældet om indstillingsret ikke et rigtigt eller forkert, men man bør sikre sig, at vedtægterne stemmer overens med praksis og de ønsker, man som forening har herfor.
- Ved ændring i vedtægterne bør man sikre sig sammenhæng, således at ændringer afspejles i alle relevante bestemmelser herom.
- Undgå usynlig praksis. Praktiser ikke processer, som ikke har hjemmel i foreningens vedtægter.
Ønsker I sparring omkring jeres vedtægter, kan I altid rette henvendelse til jeres daglige administrator for en drøftelse herom. Den specifikke ordlyd til eventuelle vedtægtsændringer anbefaler vi dog altid sker med juridisk assistance eller eventuelt med udgangspunkt i ABF’s standardvedtægter (fortrinsret behandles her i § 13).
