Der blev i foråret 2026 afsagt en interessant dom (U.2026.3708 Ø) for de foreninger, som i deres vedtægter stiller krav om VVS- og elsyn ved salg af andelsboliger. Østre Landsret fastslog heri, at bestemmelserne om VVS- og elsyn ikke kun afgrænser sig til en anmærkningsfri rapport – men derimod skal opfattes som en generel tilsikring fra sælger til køber.
Opsummering af sagen
En andelsbolig blev solgt efter de almindelige procedurer i foreningen, hvor sælger fremlagde erklæringer om, at lejlighedens VVS- og elinstallationer var gennemgået og fundet lovlige og brugbare.
Efter overtagelsen oplevede køber problemer med brusekabinen, hvorefter der blev rekvireret en autoriseret VVS’er, som konstaterede en række fejl og ulovlige forhold ved flere VVS- og elsinstallationer. Et efterfølgende syn og skøn gav køber medhold i, at installationerne var ulovlige på overtagelsesdagen.
Parternes synspunkter
Sælger argumenterede for, at der var gennemført VVS- og elsyn (og i forlængelse heraf var anmærkningerne i rapporten udbedret) og dermed, at der ikke var handlet uagtsomt eller ansvarspådragende fra sælgers side.
Køber gjorde derimod gældende, at sælger ikke havde opfyldt sine forpligtelser i forhold til ordlyden i overdragelsesaftalen og vedtægterne om, at installationerne var lovlige og brugbare. Det blev desuden fremført at manglerne burde være blevet opdaget ved det gennemførte syn, og at sælger som rekvirent af rapporten måtte bære ansvaret for eventuelle mangler heri.
Landsrettens vurdering
Retten fastslog, at bestemmelsen om VVS- og elsyn ikke blot var et processuelt krav om at gennemføre et syn før salget. Bestemmelsen måtte også forstås som en tilsikring over for køberen om, at installationerne var lovlige og brugbare.
Når det efterfølgende viste sig, at dette ikke var tilfældet, kunne køber derfor rejse et erstatningskrav mod sælger, selvom fejlene ikke var blevet identificeret i forbindelse med det oprindelige syn.
Dermed afviste landsretten sælgers argument om, at ansvaret var begrænset til de forhold, der var registreret i rapporterne ved salgstidspunktet.
Konsekvens af dommen
Det centrale budskab er, at ansvaret for VVS- og elinstallationer ikke nødvendigvis afgrænses af indholdet af den rapport, der foreligger ved overdragelsen. Hvis aftalegrundlaget indeholder en tilsikring om lovlige og brugbare installationer, kan sælger fortsat hæfte for efterfølgende konstaterede mangler / ulovlige forhold – selv når disse ikke blev opdaget ved det oprindelige syn.
Selvom sælger havde indhentet de krævede erklæringer og fået gennemført de foreskrevne syn, fandt landsretten, at ansvaret over for køber bestod, da installationerne viste sig ikke at opfylde kravet om at være lovlige og brugbare.
