Sådan kontrollerer og reagerer bestyrelsen rigtigt
Vurderingsstyrelsen er i gang med at sende deklarationsmeddelelser ud til andelsboligforeninger, der vurderingsmæssigt kategoriseres som erhvervs-/øvrig ejendom. Udsendelsen er accelereret hen over efteråret 2026 og ventes at fortsætte i samme takt i den kommende tid, så flere foreninger løbende vil modtage deres deklaration. Har jeres forening modtaget en deklaration, er det vigtigt at reagere hurtigt, for når den endelige ejendomsvurdering først er fastsat, er klagemulighederne begrænsede.
Udsendelsen er i fuld gang og fortsætter
Ifølge Vurderingsstyrelsens egne tal var der pr. 15. september 2026 sendt deklarationer til ca. 41.200 ejendomme og endelige vurderinger til ca. 6.200 ejendomme ud af i alt ca. 500.000 ”øvrige ejendomme” (herunder andelsboligforeninger), som skal have en 2021-vurdering. Det er med andre ord stadig en mindre del af det samlede antal foreninger, der indtil videre har modtaget deres deklaration, men udsendelserne forventes at fortsætte fremadrettet, og grundet et kort vindue til at reagere på eventuelle fejl opfordrer vi bestyrelserne til at være forberedt.
For bestyrelser betyder det to ting: Har I ikke modtaget en deklaration endnu, er I ikke glemt. Det er blot et spørgsmål om tid, før turen kommer til jer. Og har I allerede modtaget en, er I blandt de første i en proces, der først for alvor går i gang nu, hvilket gør det ekstra vigtigt at få kontrolleret oplysningerne grundigt, mens muligheden for at korrigere stadig er der.
Hvad er en deklaration?
En deklaration er ikke selve den offentlige ejendomsvurdering, men en oversigt over de data (arealer, lokalplaner med videre), som Vurderingsstyrelsen har til hensigt at lægge til grund for den endelige vurdering. Da disse data har direkte betydning for foreningens fremtidige grundskyld og eventuelle efterreguleringer, er det vigtigt at sikre, at oplysningerne er korrekte, før vurderingen bliver endelig.
Hvorfor hurtig reaktion er vigtig
Når den endelige vurdering er truffet, kan man som udgangspunkt kun få medhold i en klage, hvis fejlen medfører en værdiændring på mere end 20 %. Ved at rette eventuelle fejl allerede i deklarationsfasen gennem en indsigelse sikrer bestyrelsen, at den endelige vurdering tager udgangspunkt i korrekte oplysninger fra starten, og undgår en langstrakt klageproces bagefter.
Husk den rette dato: 1. marts 2021
Den kommende vurdering fastsættes med tilbagevirkende kraft pr. 1. marts 2021. Alle oplysninger i deklarationen skal derfor vurderes ud fra, hvordan forholdene så ud på netop denne dato, ikke hvordan de ser ud i dag. Ændringer foretaget efter 1. marts 2021 skal ikke indgå i kontrollen.
Tjekliste: Dette bør bestyrelsen kontrollere
- Arealer og BBR: Stemmer de registrerede arealer (bolig- vs. erhvervsareal) overens med de faktiske forhold pr. marts 2021?
- Plangrundlag (lokalplaner): Vurderingsstyrelsen tager udgangspunkt i ejendommens ”bedste økonomiske anvendelse”. Tjek om lokalplanen i marts 2021 reelt tillod den udnyttelse, styrelsen lægger til grund, og om en eventuel teoretisk byggeret er realistisk at udnytte.
- Servitutter: Er der tinglyste servitutter eller andre bindinger, fx fredning eller højdebegrænsninger, der begrænser ejendommens anvendelse? Disse bliver ikke altid automatisk fanget af systemet.
- Erhvervssegment: Er ejendommen placeret i det rette af de 12 erhvervssegmenter, som andelsboligforeninger som udgangspunkt vurderes indenfor? En forkert segmentering kan ændre kvadratmeterprisen markant.
- Referenceejendomme: Deklarationen kan indeholde henvisninger til andre ejendomshandler. Ligner disse ejendomme jeres, eller ligger de i markant bedre stand eller område?
- Grønne arealer: Grønne fællesarealer bliver nu ofte vurderet som selvstændige ”rekreative arealer” med egen værdi, hvor de tidligere var sat til 0 kr. Tjek, at jeres arealer er kategoriseret korrekt.
Frister og sådan indsender I en indsigelse
Fra foreningen modtager deklarationen, er der typisk 4 uger til at indsende en eventuel indsigelse. Finder bestyrelsen fejl eller uklarheder, skal indsigelsen sendes skriftligt via Vurderingsportalen.dk. Det kræver, at foreningen har MitID-adgang til portalen. Kontakt jeres administrator i god tid, så der er tid til at få oprettet den nødvendige adgang, inden fristen udløber.
Hvad betyder det for foreningens økonomi?
Den endelige vurdering vil udløse en efterregulering af grundskylden for årene 2022 og frem:
- Stiger vurderingen, kan foreningen få en ekstraopkrævning.
- Falder vurderingen, kan foreningen have penge til gode, inklusive rentegodtgørelse.
Bemærk, at den offentlige vurdering sjældent kan sammenlignes direkte med en valuarvurdering, men en ændring i grundskylden påvirker foreningens driftsbudget og dermed indirekte andelsværdien.
DEAS anbefaler
Sæt tid af i bestyrelsen til en grundig gennemgang af deklarationen, gerne på et kort møde. Er I i tvivl om de tekniske detaljer omkring lokalplaner, arealopgørelser eller andet, kan det være en god investering at søge rådgivning hos en sagkyndig, for eksempel en revisor eller valuar. Fejl i vurderingsgrundlaget kan påvirke foreningens økonomi i mange år frem.
